Habitat insalubre

Pour un immeuble :

Si un immeuble présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou du voisinage, le préfet peut engager une procédure d’insalubrité. Selon l’urgence, certaines mesures peuvent êtres prises (évacuation, démolition …). La procédure d’insalubrité concerne uniquement l’état de l’immeuble ou du logement ou ses conditions d’occupation. S’il s’agit d’un problème de solidité, la procédure sera celle du péril (immeuble menaçant ruine).

L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Elle s’analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d’évaluation, par exemple :

• Salubrité et sécurité du bâtiment (structure, étanchéité et isolation thermique).
• Risques sanitaires particuliers et sécurité (plomb, amiante, réseau d’électricité ou de gaz…)
• Équipements collectifs (dispositifs d’évacuation des déchets, des eaux usées et raccordement).
• Usage et de l’entretien (usage des lieux, activités nuisibles, propreté, maintenance légère, présence d’animaux nuisibles (insectes, rongeurs…).

Pour un logement (appartement ou maison) :

Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage de fait de son état ou de ses conditions d’occupation.

L’évaluation de l’état d’insalubrité est notamment appréciée au regard des éléments suivants :

• Éclairement naturel des pièces principales.
• Structures du logement (organisation intérieure, dimensions des pièces, protection phonique, isolation thermique, état des surfaces).
• Risques spécifiques (installations de combustion, toxiques présents tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes).
• Humidité, aération des pièces.
• des équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bain ou d’eau).
• Usage et entretien des lieux (propreté courante, mode d’occupation, sur-occupation).

Toute personne (occupant, voisin, association…) ayant connaissance de faits révélant l’insalubrité d’un immeuble ou d'un logement, doit avertir le maire de la commune.

Comment préparer ma démarche ?

Munissez-vous des justificatifs suivants :

• Votre bail locatif (contrat de location)
• Vos 3 dernières quittances de loyer,
• Votre attestation d’assurance logement,
• La copie du courrier recommandé adressé à votre bailleur, lui demandant d’intervenir pour remédier aux désordres que vous subissez, ainsi que l’accusé de réception de ce courrier, datant de plus de 15 jours (sauf si vous habitez dans une cave, un grenier, un garage, un abri de jardin ou tout autre local non-dédié à de l’habitation).

Comment effectuer ma démarche ?

Vous pouvez saisir le SCHS :

• Par dépôt au pré-accueil SESAM de la Tour Altaïs,
• Par courrier, (il n’est pas nécessaire de l’adresser en recommandé).

Que se passe-t-il une fois ma demande déposée ?

Après avoir déposé un signalement au SCHS, un inspecteur de salubrité prendra contact avec vous et procédera à la visite de votre logement. S’il considère que les désordres affectant votre logement relèvent de l’insalubrité, il rédigera un rapport. Le propriétaire bailleur sera avisé de cette visite. Le rapport lui sera transmis et il sera mis en demeure, par courrier RAR, de remédier aux désordres dans un délai donné.

Si, à l'issu de ce délai, aucun travaux n'a été réalisé, l'inspecteur de salubrité procèdera à un nouveau constat. Le rapport d'inspection sera alors transmis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst), qui donnera son avis quant à l'opportunité de prendre un arrêté préfectoral d'insalubrité. Le Coderst se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l’insalubrité et sur les solutions permettant d’y remédier. Le préfet est tenu de suivre son avis et de prendre un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.

La procédure d’insalubrité remédiable :

Le préfet prend un arrêté d’insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l’insalubrité du logement ou de l’immeuble.

L’arrêté est notifié au propriétaire bailleur, au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l’ensemble des copropriétaires, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cet arrêté est également affiché en mairie et sur la façade de l’immeuble.

L’arrêté oblige le propriétaire bailleur à réaliser les travaux dans un délai déterminé.

Le préfet peut accompagner son arrêté d’insalubrité remédiable d’une interdiction temporaire d’habiter dans les lieux.

Lorsque les travaux ont été exécutés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité.

Lorsque les travaux n’ont pas été exécutés dans le délai fixé, le propriétaire bailleur est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans un délai minimal d’un mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d’office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire.

Le propriétaire bailleur indélicat peut également faire l’objet de poursuites pénales.

La procédure d’insalubrité irrémédiable :

Le préfet prend un arrêté d’insalubrité irrémédiable lorsqu’il n’existe plus aucun moyen de mettre fin à l’insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l’immeuble.

L’arrêté est notifié à l'ensemble des parties (locataire, propriétaire, co-propriétaire, syndic de copropriété...). Cet arrêté est également affiché en mairie et sur l’immeuble.

Le préfet accompagne son arrêté d’une interdiction définitive d’habiter dans les lieux à partir d'une date qui ne peut être supérieure à 1 an.

Le préfet peut également prendre d’office certaines mesures sans attendre la réalisation des travaux par le syndic. Par exemple, il peut faire réaliser des travaux urgents, prononcer l’évacuation immédiate des occupants ou la démolition de l’immeuble.

Les propriétaires bailleurs et le syndic de copropriété peuvent également faire l’objet de poursuites pénales.

À noter :

• La procédure d’insalubrité s’applique à l’état de l’immeuble ou ses conditions d’occupation. Si le problème est lié à la solidité, il faut utiliser la procédure de péril.
• En cas d’interdiction d’habiter dans les lieux, le loyer cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de l’arrêté d’insalubrité. Le paiement du loyer doit reprendre au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté.
• En cas d’interdiction temporaire d’habiter dans les lieux, un hébergement doit être proposé aux occupants. En revanche, en cas d’interdiction définitive d’habiter dans les lieux, un relogement doit être proposé aux occupants. Les propriataires bailleurs doivent proposer un hébergement temporaire aux occupants (dans un hôtel, par exemple). En cas de défaillance de ceux-ci, le préfet ou le maire prennent les dispositions nécessaires pour trouver un hébergement temporaire aux occupants aux frais des propriétaires bailleurs, qui peuvent également faire l’objet de poursuites pénales.

• Code de la santé publique : articles L1331-1 à L1331-31
• Code de la santé publique : articles R1331-1 à R1331-11  et R1331-12 - Procédure et sanction
• Circulaire du 8 février 2019 relative au renforcement et à la coordination de la lutte contre l’habitat indigne (pdf – 2.0 MB)